【遅延案件/まとめ】ガイアファンディング（マネオマーケット）、進捗していると言って良いの？？
ガイアファンディング（マネオマーケット）の遅延案件の進捗に関して。
いくつか定期的に報告が来ているのですが、進捗していると言って良いものもある気がします。
中には、
「リファイナンスについては、開発者自身が自ら取り組むことになりました」
と報告のあるファンドもあります。
当記事では、私の投資しているファンドベースになりますが、情報をまとめております。
ガイアファンディングに投資している方のご参考になればと思います。
投資している案件
- サンフランハウスコレクションファンド1号
- サンフランミッドタウンローンファンド5,8号
- ダラスレジデンシャルコミュニティファンド4号
- サンフランヒルズローンファンド10号
- テキサスロジスティクスファンド7号
↓↓投資案件一覧
4月にガイアファンディングから進捗連絡を受けたのは、赤枠で囲ったファンドになります。
サンフランミッドタウンローンファンド1-11号ファンドに関しては、1月末に延滞発生の連絡を受けてから一切経過連絡がありません。
進捗が無い限り報告することもないとは思いますが、3ヶ月も連絡がないと何をしているのだろうかと思う気持ちもあります。
進捗状況
4月になってから、メールで連絡のあった内容を紹介します。
3ファンド分すべて、ガイアファンディング名義でのメールとなっています。
色づけ等は管理人が行っています。
ダラスレジデンシャルコミュニティファンド1-7号
前回のご報告内容(2019年1月29日配信)----------------------
【案件概要】
案件所在地は、テキサス州ダラス市です。
当該案件は2018年2月に、仕入れ資金（土地購入代・工事費等）として募集いたしました。【現状および今後の計画】
開発許可の審査中で、まもなく許可を取得する見込みです。
早期返済に向けて、米国の投資家資金によるリファイナンスに取り組んでおります。
返済時期については、判明次第すぐにお知らせ致します。
-------------------------------------------------ここまで【最新状況】
開発許可の審査が進んでおり、夏頃に取得を見込んでいます。
リファイナンスについては、開発者自身が自ら取り組むことになりました。
許可の取得の有無に関わらず、リファイナンスが完了次第、返済となる予定です。
「リファイナンスについては、開発者自身が自ら取り組むことになりました。」 という文言の意味がよくわからないのですが、
”開発者がこの案件については、引き取る。⇒したがって、元本返済は一定額行われる。”（元本割れの有無は別）
と考えて良いのでしょうか。
ガイアファンディングのHPにて、問い合わせ中です。
サンフランハウスコレクションファンド1号
前回のご報告内容(2018年12月25日配信)----------------------
【案件概要】
案件所在地は、カリフォルニア州サンフランシスコのノイバレー地区です。
当該案件は2018年1月に、仕入れ資金（物件購入代、工事等）として融資した「カリフォルニアローンファンド9号」の販売期間延長に伴う借り換え資金として募集いたしました。【現状および今後の計画】
物件は既に完成しており、最終貸付先は精力的な販売活動を継続しておりました。
一時、海外顧客による物件購入も検討されましたが、送金トラブルのため適いませんでした。
現在、新たな販売施策を講じながら引き続き販売活動を実施すると共に、早期返済に向けて米国の投資家資金によるリファイナンスも検討しております。
返済時期は判明次第すぐにお知らせ致します。-------------------------------------------------ここまで
【最新状況】
新たな販売施策を講じながら引き続き販売活動を実施しており、
購入希望者からの問い合わせを複数受けている状況です。
また進捗があり次第、随時投資家の皆様にお知らせいたします。
この案件にかんしては、ほとんど進捗していないとの認識です。
「問い合わせを複数受けている状況」という単語は、maneoの案件でも使われており、大して進展がないときに使われるイメージです。。
テキサスロジスティクスファンド1-10号
前回のご報告内容(2019年1月30日配信)----------------------
【案件概要】
案件所在地は、テキサス州ファーマーズブランチ市です。
当該案件は2018年1月に、仕入れ資金（物件購入代等）として募集いたしました。【現状および今後の計画】
購入した倉庫のリノベーション並びにテナントの募集を進めている最中です。
テナント契約が完了した時点で、米国の投資家資金によるリファイナンスを予定しております。
返済時期については、判明次第すぐにお知らせ致します。-------------------------------------------------ここまで
【最新状況】
購入した倉庫のリノベーションは終了しました。
現在、倉庫並びに倉庫内のオフィススペースに入居を希望するテナントと交渉を進めております。
テナント契約後、米国投資家資金によるリファイナンスを行います。
この案件は、物件のリノベーションは終えたとのことで、進展はしているようです。
ただし、ここから
- 入居希望者をみつける
- リファイナンス先を探してくる
の2段階がファンドクローズには必要です。
このファンドの満期は2019/5/20でしたが、5月末にクローズするようには思えません。
しっかりと営業活動をしてくれていれば良いのですが。
最後に
報告をいくつか受けていますが、ガイアファンディングに元本返済の意向さえあれば、一定額は戻ってくるように思えるものが多いです。
ただ、その意向がどの程度あるのかが全くわかりません。
死にものぐるいで返済に向けて動いているのか、自然体で動いているのか、実は返済の意向などなく適当に投資家対応しているのか･･･
ガイアファンディング案件に関しても、引き続きブログでまとめていきます。
【投資記録】2019年4月の資産運用結果 ~ソーシャルレンディング＆投資信託~
※この記事は、投資記録という名の雑記で、好きなことを書き連ねます。
2019年4月の運用記録です。
投資利益は163,000円となりました。
今月は金利上昇、債券安。
一方で株式市場は、中国の経済指標が予想比強いものが多く楽観視が広がり、全体的に上昇しました。（日本株は大して上昇していませんが･･･）
この株高の影響が大きく、自身の資産も大きく増加した形です。
今月も分散効果が上手く出ており、満足しています。
・2019年3月の結果は↑↑
ソーシャルレンディング
※投資金額：各事業者に預けている金額であり、運用されている金額ではありません。
上表がソーシャルレンディングでの収益です。
今月は、FundsとSBISLに追加投資をしました。この2社には、今後も追加投資をしていくつもりです。
maneoは30万円、GIL・ガイアファンディングは全額期失。
さらにLCレンディングも15万円ほど運用されていない資金が滞留しています。手数料がもったいないので、引き出していないだけです。
従って、200万円弱は運用できていない資金となります。（運用できていないだけならいいんですが、返ってくるかどうかすらも･･･）
今月の益は1.5万円ほどです。
投信・インフラファンド
SBI証券の保有証券の管理画面を掲載します。
■2019/3/29時点
■2019/4/26時点
今月は外国株式市場が大きく上昇し、各国金利も上昇（債券価格は低下）。
MSCI-Kokusai（日本除く先進国株式、為替オープン）は3.5％ほど上昇しました。
株式だけで300万円以上保有していますので、含み益拡大の大部分がここからの寄与になります。
今月もファンド等の売却はしていませんので、含み損益の上昇分がそのまま運用益となります。
従って、投資利益は15.0万円となりました。
2月は株、3月はインフラファンド・債券、4月は株が牽引し、ブログを始めてから含み益が拡大し続けています。
もうそろそろ、損が出る月が出てもおかしくないと思うのですが。
Sell in Mayとか言いますし、6月辺り･･･。
ただし、何が起ころうと、積み立て投資は継続します。
いつ下がるのか？どこまで下がるのか？、当てることなどできないと割り切っています。給与というインカムを、金融市場に淡々とつぎ込みます。
テーマ投資
詳しくは下記事で各月の運用実績をまとめています。
今月のリターン実績は、-3.73％（▲2,000円）で、残高は7.1万円です。
FOLIO（フォリオ）でテーマ投資を始めました！運用実績を公開！
まとめ
- ソーシャルレンディングへの投資残高：497万円
- 投信・インフラファンドへの投資残高：615万円
- テーマ投資残高：7.1万円
- 今月の投資利益：16.3万円
雑記1
運用とは関係ないのですが、4月に昨年度の雑所得に係る税金を支払いました。
額が大きく唖然･･･。
雑記2
相場の上下を当てることなどできないので、淡々と積立投資を続けると書きました。
投資の世界に踏み込んだことがない人にこそ、真似してほしい投資方法です。
ロボアドとか、投資信託の紹介記事も書いてみようかな。
【クラウドバンク】匿名化の解除、融資先の情報開示の進展について。
ソーシャルレンディング業界では、金融庁の公式見解を受け、貸付先の匿名化の解除が進んでいます。
今回取り上げるのは、クラウドバンク！
クラウドバンクの姿勢は、
- 融資先の同意が得られたものは、直接的な融資先が特定できる情報提供も行う
というものです。
素早い対応でフットワークが軽いなと思いましたが、実際の開示内容はどうなっているでしょうか。
確認していきます。
匿名化解除の流れ
他社との比較間
私が認識しているだけでも、Fundsやクラウドクレジット等も匿名化解除へ対応していくとのリリースを出しています。
クラウドバンクもこの大きな流れに乗っている形です。
ただし、融資先の同意が得られたものに限るとのことで、その点が他事業者と若干異なるかもしれません。
- クラウドクレジットの例
当社は匿名化解除が実行された時点で、ほぼ全案件の融資先企業の社名を開示します
上記のように、「ほぼ全案件の融資先企業を開示します」というニュアンスとは、クラウドバンクは若干異なりますね。
一方で、maneoやSBISLからは反応がまだないと認識しています。
規模が大きくなると動きも鈍くなるのである程度は仕方ないと思いますし、開示が必ずしもプラスに働かない点もあるかと思いますので。。
クラウドバンクの姿勢
4/17より、募集ファンドで融資先の開示が行われています。
詳しくは以下リンク先より。
（クラウドバンクHP）融資先の情報開示等に関する対応につきまして
また、HPには以下のような文面があります。
当社のお客様につきましては、先般改定いたしました匿名組合約款を通じて「融資先と投資者とが貸付けに関する接触をしない旨」等の要件を満たす内容について同意をいただいておりますが、転記等された情報を利用した第三者等が融資先に直接接触する等のトラブルが生じた場合、転記されたお客様の責任が問われる等の可能性がございます。何卒ご理解賜りますようお願いいたします。
我々投資家は、開示された融資先と接触してはいけないことになっています。
現在、GILへの投資家が、JCサービスに問い合わせしている例があるかと思います。
クラウドバンクで同様に大きな返済遅延が生じた際に、最終融資先に直接接触しようとする方が出てくるかと思います。
そのあたりのコントロールはクラウドバンク（に限らずファンド販売事業者はみな）、相当に大変だと思われます。
掲載例
クラウドバンクのHPに例が挙がっています。
以下画像のように、会員限定で融資先企業名等が開示されています。
ブログ等で案件紹介する際に、この情報を使用することはできないことになっています。
この点はブログを書いている身からすると、若干残念です。
また、融資先の同意が得られたものに限っての情報開示になりますので、以下の様に「融資先からの要請により非開示となります」となっている案件もあります。
※クラウドバンクで募集されている、とあるファンドより抜粋。
マスキングは管理人が実施。
最後に
企業名が開示されてから、時折案件を確認するようになりました。
聞いたこともないし、財務状況も良くなさそうな企業も散見されます。
だからこそソーシャルレンディングで資金を集めているのであり、一般人から見て融資したいと思う会社が出てくることは稀でしょう。
このように融資先が開示されたからこそ、投資家が尻込し、資金を集めるのに苦労する展開になることも予想されます。
ただし、そのリスクを負ってでも、情報開示を積極的に行うクラウドバンクの姿勢は評価できます。
※※※※
PS
ソーシャルレンディングを題材としたサイトやブログで、唐突に聞いたことのない企業を分析するような記事が上がったりしないかなーとか思ったりしています笑。
※※※※
＞＞クラウドバンクへの投資は継続します。実績を信頼する形です。
融資先企業をご覧になりたい方は、ぜひ以下バナーより登録を検討ください！
【進捗有・遅延】グリーンインフラレンディング（JCサービス）からファンド資金返済の報告！！
JCサービスのHPに、
「グリーンインフラレンディングによるファンド資金の返済について 」
というファイルが2019/4/26に、アップロードされました。
マネオマーケットからの発信ではなく、JCサービスおよびグリーンインフラレンディングの連名になっています。
明確な進捗事項が一点あります。
「海外水力発電所案件(募集額約 2.5 億円)については契約が完了し、GILにも入金が完了した」ことです。
＞＞前回記事
【遅延・期失】グリーンインフラレンディングから供託金の分配方針のお知らせも期待外れ
今回はご丁寧に、JCサービスから経過整理しつつ、報告がされています。
前回記事等を確認せずとも流れを確認できますので、一読いただければ幸いです。
アップロード内容
少し長い内容になっていますので、区切りながら確認します。
以下引用部分は、JCサービスのHPより抜粋したものです。
赤字反転などは私が行っています。
経過内容
まず、経過内容の振り返りと今回の進捗に関してです。
１．案件の契約状況について
案件の契約状況に関しましては、昨年 11 月 30 日及び本年 3 月 7 日、
①「太陽光発電所 2 案件（募集額合計約 7.7 億円）につきまして既に売却等の契約が完了しており、関連会社を通して株式会社グリーンインフラレンディングに元本返済が完了してい
ます。」、
②「バイオマス発電所１案件(募集額約７.5 億円)につきましても契約が完了しております。」、
③「これらに加え、この度、新たに、太陽光発電所３案件（募集額合計約 15.6 億円）及び
バイオマス発電所１案件（募集額約 10.0 億円）につきまして契約が完了しましたのでお知
らせします。」、
④「当社及びＧＩＬ社としましては、上記の他に、バイオマス発電所 2 案件及び、海外水力
発電所 1 案件につきまして、早々の契約締結を見込んでおり、かかる契約に基づく入金によ
ってＧＩＬ社による募集総額の 60％程度については、返済の目途が立つこととなりま
す。」、
とお知らせしているところです。こうした状況におきまして、①につきましては、本年 3 月 29 日、
「当社のファンド資金の返済等につきまして、maneo マーケット株式会社（以下、「ＭＭ社」といいます。）と協議を重ねてきましたが、太陽光発電の３案件（投資家への分配金総額：約８億４百万円）につき、当社が以前から主張してきた通りの特定分配（案件ごとの個別分配）となりましたことをご報告いたします。」、とお知らせしているところです。
そして、この度、新たに④における海外水力発電所 1 案件(募集額約 2.5 億円)につきまして
契約が完了し、かかる契約に基づく入金によって、関係会社を通じてＧＩＬ社に元本返済が
完了しています。
これにつきましては、当社及びＧＩＬ社としましては、ММ社や、ММ社を通じて当局を含
む関係各所との調整を早急に進め、投資家の皆さまへの一刻も早い分配・償還を目指してい
ます。･･･中略･･･
また、既に契約締結済みであるものの、かかる契約に基づく入金条件を未だ確保できていない等の理由でＧＩＬ社への元本返済が完了していない案件につきましても、当該案件の開発工程を可能な限り早期に進めるための対応をとること等によって入金条件を確保し、投資家の皆さまへの早期の分配を目指しています。
重要な点は、赤く反転させた箇所でしょう。
海外水力発電案件はexitしたとのことです。
ただし、上記②および③の事項は3月7日には契約（売却？）が完了している旨の報告がされていますが、4月末時点で投資家向けに返済は実行されていません。
最終段落部分で「既に契約締結済みであるものの、かかる契約に基づく入金条件を未だ確保できていない等の理由でＧＩＬ社への元本返済が完了していない」との記載があります。
マイルストーン形式のような契約があり、元本返済に至っていないことが推察されます。
MM社と食い違う見解
投資家の皆さまへの資金分配を行うために必要なシステムの利用に関しましては、昨年 12
月 21 日及び本年 3 月 7 日、
「現在、本件につきましては、当社並びにＧＩＬ社より、ММ社及び同社に設置された経営
改善委員会に対し、ММ社が本年 7 月 5 日に停止したＧＩＬ社のファンド管理システムの提
供再開を申し入れています。」、
「ＧＩＬ社は、昨年 12 月 28 日、代理人弁護士を通じて、東京簡易裁判所宛てに、民事調停
の申立てを致しました。ＧＩＬ社の申立ての趣旨は、ＭＭ社が、ＧＩＬ社に対し、ＧＩＬ社
の営むクラウドファンディング事業の管理・運用のために必要なシステムを提供し、利用さ
せるよう求めるものです。ＭＭ社は、ＧＩＬ社との間の業務提携契約に基づいて、ＧＩＬ社
の営むクラウドファンディング事業に必要なシステムを提供する義務を負うにもかかわらず、システムの提供を停止しております。」、とお知らせしているところです。こうした中で、ファンド資金の投資家の皆さまへのご返済に関しましては、上記民事調停の
場を通じてＭＭ社と協議を重ねてきました結果、上記記載の通り、太陽光発電の３案件（投
資家への分配金総額約８億円）につきましては、当社及びＧＩＬ社が主張してきた通りの特
定分配（案件ごとの個別分配）となりましたが、ＧＩＬ社が昨年 7 月 5 日に供託した当社か
らの返済資金（返済額合計約 7.5 億円）の投資家の皆さまへの分配・償還につきましては、
ＭＭ社との協議が整っていないことから、未だ実現していない状況にあります。
･･･中略･･･
当社及びＧＩＬ社としましては、投資者は各募集案件の特性、運用期間、運用利回り等を勘
案して投資を行っているとともに、当社における個々の案件は独立しており、募集案件ごと
の資金の流れは当該案件の目的どおりとなっていることから、返済原資がＧＩＬ社を営業者
とするファンドの対象事業に該当するか否かに関わらず、ＭＭ社のいう平等分配が投資者間
の公平性の確保につながるものとは考えておりません。また、当社及びＧＩＬ社としまして
は、ＭＭ社に対して募集案件に紐づく情報の開示について積極的に協力してきているところ
でもあり、ＭＭ社が当社及びＧＩＬ社に対して開示を求めている募集案件と何ら関係のない
データまで含めた当社の全ての情報の開示は合理的ではないため、当社の仕訳帳など仕訳デ
ータが全て記載・記録された書類を生データのまま開示すること等を含むＭＭ社のデータの
開示要請に無条件で応じることはできません。
いまだ、7.5億円はGILの口座に滞留したままです。
資金の入口と出口が確認できなければ、平等分配すべきというのがマネオマーケット（MM社）の主張です。
一方で、JCサービス（GIL）は案件は全て独立しているし、資金の出入も明確であるからファンドごとにさっさと分配したいという立場です。
MM社が分配できない7.5億円を抱えているのは、「JCサービスが資金の出入に係るデータを提供できないファンドがある」からこそでしょう。
理由：MM社はJCサービス全体の資金の流れを確認していないのにかかわらず、既にGILのファンドを1案件償還させていることから、各ファンドの明確な資金フローをJCサービスが提示できればMM社は分配を行う姿勢であることがわかります。
それができないと言うことは、JCサービスが特定のファンドに対して資金フローを明確に提示できていないことになるのではと推測されます。
投資案件
※追記および変更 2019年4月27日
現在、グリーンインフラレンディングで91万円ほど元本が拘束されています。
水力発電ファンドに10万円投資しております。
ただし、水力発電ファンドは募集総額1.25億円と2.5億円の別ファンドがが2本同時に走っています。
私の投資している案件は、1.25億円のファンドですので返済はないかもしれません。
進捗確認でき次第、当ブログで共有させていただきます。
（ここまで公開しているので、5月中だと思うのですが･･･）
最後に
全く進捗がないガイアファンディング等と比較すると、相対的には好印象です。
ただ、MM社とJCサービスがうまく協力できているのかどうかがよくわからず、懸念は大きくなるばかりです。
他の案件に関しても、鋭意進捗を急いで欲しいところです。
【maneo/新座案件】元本回収率を予想！？【期失・遅延】
ありがたいことに、↓記事でコメントをいただきました。
【続報】maneo(マネオ)の新座案件に関して、メール回答は？？【期失・遅延】
コメント内容：新座案件の元本回収率の予想は？
コメントにて返答しようと思ったのですが、記事にすることとしました。
初めに申し上げますが、私には不動産の知識は特にございません。
勉強のつもりで記事を書いておりますので、色々ご指摘いただければ幸いです。
結論だけ申し上げると、「元本毀損する可能性もあるが、その額は限定的」です。
maneoの新座案件の行く末が気になる方の心の気休めor心構えになれば幸いです。
ファンド概要
ファンド名：【事業者C社向け】埼玉県新座市エリア 不動産担保付きローンへの投資
担保は埼玉県新座市の土地です。
↓にスキーム図を掲載します。
事業者C（maneoの関連会社である株式会社リクレ）を借り手においたスキームです。
担保評価額は約3.3億円で土地のみの評価となっています。
また、対象不動産に処分禁止の登記？をされていても、競売はできるとのことです。回収が全くできないということはなさそうです。
担保評価額の妥当性は？
【担保に係る評価】
- ファンド募集額：約1.6億円
- 募集時の担保評価額：約3.328億円（土地のみ）
- 土地：1380㎡
- TAS評価による担保評価
1㎡辺りの単価は、33280万円÷1380㎡=24.11万円/㎡となります。
新座市の土地について
新座市の平均単価は22.00万円/㎡となっています。
データの参考先は以下です。
https://tochidai.info/saitama/niiza/
単価が22.00万円/㎡とすれば、担保額は1380×22.00＝3.04億円となりmaneoの出している数字と近いです。
ただ、新座市は志木駅周辺の土地価格が非常に高く、平均を押し上げています。
新座市の市役所付近は17.00万円/㎡、市民体育館がある辺り（新座市本多）は8.00万円/㎡と大きく価格が下がります。
24.11万円/㎡となると、新座駅周辺、野火止5～7丁目、ひばりヶ丘駅の近くだと思います。
担保物件が新座市のどの辺りかわかれば、照らし合わせることができるのですが･･･
話はそれますが、私には不動産の知識はありませんが、新座市への土地勘には自信があります。
市民体育館（新座市本多）がある辺りの地域は何もないに等しいので、そもそもファンドにならないでしょうし、新座駅周辺から少し外れれば、1380㎡の余っていそうな土地はあります。
ベッドタウン化が急速に進んでいるので、またアパートかマンションでも建つのか？と思って投資を決めていました。
TAS評価
一番重要になるのは、ファンド募集条件にあった担保評価額に客観性があるかどうかだと思います。
そこでTAS評価について、調べてみたので少しだけ。
https://corporate.tas-japan.com/service/tas-map/land-building/
※上記リンク先より
蓄積しているデータをもとに、3分ほどで評価額を算出するサービスとのことです。
話題になっている川崎案件のような「売却予定価格による担保評価額」よりはましかなと言ったところでしょうか。
定性的なもの（相続でもめているとか）は、データにできないでしょうが、少なくともど素人の私が定量評価するよりは正確な物が出てくるでしょう笑。
過去事例
もう一つの観点ということで、過去事例を参考にしてみます。
maneoの募集ファンド（不動産関係）で最も元本回収率が悪い物で、↓を見たことがあります。
情報源は別のブログであり、maneoから直接いただいた情報ではありません。
【私が見たことのある最も回収率の低いファンド】
- 募集時の担保評価額：7800万円（収益還元評価）
- 回収金額：約3600万円
仮にこの情報を信じるのであれば、
3600÷7800＝46％となりますので、当初担保評価額の46％の回収しかできなかったということになります。
【新座案件】
- 募集時の担保評価額：約3.3億円（TAS評価、土地のみ）
- 回収率46％時の回収額：3.3×0.46＝約1.5億円
- 募集金額：約1.6億円
新座案件も回収率46％だと、募集金額を下回る回収率となります。
担保評価方法も異なるので、なんともいえませんが、再び過去最悪水準のケースが起こると1割弱の元本割れということになります。
言い換えれば、過去最低レベルの回収率でも、元本割れは1割程度ということです。
最後に
担保評価額の妥当性やその価格で売却できる物なのかという考察については、ど素人レベルです。
ただし、maneoが捌いていた案件の内、担保を過去最低水準と同等程度の条件で売却ができればほとんど元本割れはしないとの見立てになります。
担保評価方法もとても簡易的（TAS評価）であり、どこまで信頼できる物なのかは不明です。しかし、「売却予定価格」等と言った主観的なものではない点は、maneo案件の中ではましかと思います。
結論：元本割れの可能性はあるが、その額は限定的であるという予想にしておきます。
【続報】maneo(マネオ)の新座案件に関して、メール回答は？？【期失・遅延】
maneoの新座案件で新たに投資家向けにメールがありました。
また、それとは別に私が個別でメールしていた内容に対しての回答もありました。
期待いただいていた方もいらっしゃったのですが、実のあるものではございませんでした。
ではこの記事に何の価値が･･･というところですが、maneoの個別投資家への返答姿勢は見て取れるかと思いますので、その辺り参考にしていただければ。（苦しい）
maneoのファンドに新規投資を考えられている方は、是非読んでください。
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第一報は↓記事より！
maneo(マネオ)でまた延滞案件が発生･･･【期失・遅延】
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ファンド内容（再掲）
ファンド名：【事業者C社向け】埼玉県新座市エリア 不動産担保付きローンへの投資
担保は埼玉県新座市の土地です。
↓にスキーム図を掲載します。
本ファンドも事業者C（maneoの関連会社である株式会社リクレ）を借り手においたスキームです。
また、このファンドの担当者はリクレ社の代表取締役と思われます。
債権回収に関する報告（4/16）
4/16に当ファンドに投資している人向けに送付されたメール分を掲載します。
太字or赤字反転しているのは管理人です。
（１）金融機関からの資金調達による返済
担保提供者は別金融機関からの資金調達に向け対応中であることを前回ご報告いたしましたが、その後の状況については、現時点では進捗の確認が取れておりませ ん。
引き続き当社は事業者C社への具体的な状況の把握・報告を要請しております。
（２）不動産売却による返済
担保提供者において、大手住宅施工会社と売買契約を締結できる状況を整備しておりますが、担保提供者の前所有者より対象不動産に処分禁止の登記をされたこ とにより、現時点では、売買決済が成就できておりません。
処分禁止の登記が抹消されれば売買契約が可能な状況となりますが、和解に至っておらず、この間での進展はございません。
処分禁止の仮処分の登記がされたことにつきまして、その理由や詳細に関するお問い合わせを複数頂戴いたしました。
こちらにつきまして、事業者C社からの報告によりますと、対象地の前所有者の相続人の一人が、本件売却を不服とし、意思能力がない状態での売却であったという趣旨で申し立てをした とのことです。
和解に向けた交渉状況につきましては、当社から事業者C社に対して、進展の見込みや交渉状況が把握できる追加の裏付け資料の提供 を求めている状況です。
また、事業者C社が融資を実施した時点では、所有権の移転登記において不備は見られず、
担保提供者が適切に取得したものとして融資実行した事業者Cの判断を踏まえ、当社は事業者C社に融資いたしました。
その後処分禁止の登記が行われ、担保提供者は和解に向けた交渉に動いたとのことです。
なお、本件登記は、前所有者の申立に基づく仮処分命令によるものであり、裁判所の判決に基づくものではありません。
投資家の皆様にお伝えできる追加の事項がございましたら、事業者C社の取得する情報を基に引き続き報告してまいります。
（３）競売による回収
競売申立の書類を裁判所に送付いたしました。
裁判所において正式な申請の受理がなされますと、所定の競売手続きに則った売却手続きが進行いたします。
なお、事業者C社からは、処分禁止の登記がなされた土地においても、競売手続きの進行は可能であり、手続きにおいて追加対応があれば、適宜応じていくとの報告を受け ております。
- 進捗していないこと
- この案件がそもそも複雑化してしまった経緯
が記載されています。
「裁判所の判決に基づくものではない」という部分は、いろいろと含みがあり、逃げ道を残しておく書き方で不親切な気がします。
一番納得いかないのは、赤くした部分です。
「当社はC社に詳細な情報提供を要請している･･･」みたいな文章が散見されますが、当社（maneoおよびmaneoマーケット）もC社（リクレ）も同じだろうと！
特に、当案件を担当されている「イシコ」さんはリクレ社の代表取締役と思われます。
”「イシコ」さんが「イシコ」さんに資料の提供を要請している”という謎な文章に見えて、とても気持ちが悪いということです。
当社（maneo）は、C社より、「事業社EGとの情報連携が上手くいっておらず、詳細な情報を入手できていない」と報告を受けている。みたいな文章であればわかるのですが。
個別メールへの回答
私が問い合わせをしたのは、4/3。返答は4/19でした。
私が質問していた内容
１点目：事業者Cは、事業者EGの事業協力者（以下、「担保提供者」という）が担保提供をした埼玉県新座市の土地建物（以下、「対象不動産」という）に対して根抵当権を設定し、当社は当該根抵当権に質権を設定とありますが、事業協力者というのは、事業者EGのグループ企業（資本上関係のある会社）なのでしょうか。
ファンド募集ページを見る限り、”関連会社”と記載があり、グループ会社だと考えておりました。
２点目：担保提供者の前所有者より対象不動産に処分禁止の登記をされたことにより
とありますが、処分禁止の登記がされたのはいつでしょうか？また、事業者EGおよび事業者Cがこの事実を知ったのはいつでしょうか？
回答
個別回答ですので、全文掲載するのは控えます。
ただ、問いに対する回答はありませんでした。
個別でメールを出した投資家宛に同じ文章を使い回しているであろう部分は引用させていただきます。（推測ですし、削除要請があれば消します。）
処分禁止の登記につきましては、
投資家間の公平性の観点から改めて投資家の皆様全体にメールにて
ご報告をさせていく対応にてご容赦いただきたくお願い申し上げます。融資時点においては、このような登記が入る事態を招く蓋然性はなく、
適切な審査のもとで実行をいたしておりました。
「対象不動産に処分禁止の登記」については、融資時点ではmaneoは認識していなかったということ。投資家全体へ周知されている通りです。
さらに、個別対応はする気が無いということがわかります。
最後に
メールにまともに回答してくれるとは思っていませんでしたし、予想通りです。
この記事を通して伝えたいことは、maneoの顧客対応姿勢です。
新規でソーシャルレンディング投資を考えている方の候補の一つに、maneoが挙がるでしょう。
このような対応も、事業社選別の判断材料としていただければなと思います。
【投資記録】ニッセイ・デンマーク・カバード債券の残高増加がすさまじい！
このブログでは、インフラファンドとカバードボンドの紹介を継続的に行っておりました。
そんな中、カバードボンドファンドの残高が伸びてきており、人気度合いが高まっている様な気がしましたので、また記事にしようかと。
米債に為替ヘッジ付きで投資しようものなら、ヘッジコストが高すぎてマイナス利回りが続いています。
そんな中、代替資産としての期待がこのファンドに向きつつあるのかなと言ったところです。
カバードボンドおさらい
【カバード債券】ニッセイ・デンマーク・カバード債券ファンドの紹介！
↑リンク先記事で記載したとおりですが、改めて概略だけ紹介します。
カバードボンドとは「担保付きの債券」であり、デュアルリコース（リコースローン）という特徴があります。
公募投信「ニッセイ・デンマーク・カバード債券ファンド」で投資対象となっているデンマークのカバードボンドの収益源は以下の通りです。
- 期限前償還リスクがあることによる相対的に高いクーポン
- 為替ヘッジをすることでプレミアムの享受
為替ヘッジをすることでプレミアムを享受することができているのは、デンマークの金利が日本より低いためです。
この関係性が崩れると、為替ヘッジすることでコストが発生することになります。
↓は繰り返しになりますが、
欧州圏の金利が低くヘッジコストがかからないので、米債に投資するのでなく、欧州圏の債券・バンクローン等に注目が集まっています。
このファンドもそのくくりの一つだと考えています。
ファンド残高
ニッセイ・デンマーク・カバード債券ファンドは分配有り/無しの2種類、用意されています。
以下が、総資産残高の推移です。
※ニッセイアセットマネジメントより。2019/4/12時点。
上段：分配ありファンド、下段：分配無しファンド
2ファンドともに、資産残高が100億円程度まで積み上がっています。
合計では200億円を超えています。
ファンドの報酬率は0.9％。
ここまで順調に残高を積み上げ、運用報酬を稼ぎ出すファンドになるとは、ニッセイアセット側も予想していなかったのではないでしょうか。
基準価格
分配実績の無いファンドの基準価格推移を掲載します。
分配が行われていないので、純粋に当ファンドが稼ぎ出したリターンをご覧いただくことができます。
2019/4/12時点で基準価格は、10,445円です。
※年率リターン：1年単位に引き直した際のリターン水準
※標準偏差（年率）：リターンの振れ幅。日次の基準価格を元に作成
相変わらず、運用報酬控除後のリスクリターン効率が2.0を超えています。
（2019年2月から3月にかけて金利が下がっていたので、当然と言えば当然なのですが。）
化け物の様な運用実績です。
～～～～～～～～～～～～～～～～～～
別の例を挙げるのならば、先進国株式のインデックスファンド。
単年の期待リターンは7％程度で、リスク量（標準偏差）は20％弱と仮置きすることが多いです。
リスクリターン効率は、
- 7÷20=0.35
～～～～～～～～～～～～～～～～～～
リスクリターン効率が全てではないですが、カバードボンドファンドのここ1年の運用実績がいかにできすぎなのか、感覚だけでも伝われば･･･
今後もここまで高いリスクリターン効率を残すとは思いませんが、基準価格の順調な上昇も残高の積み上げに貢献しているでしょう。
最後に
現在、私はこのファンドに約100万円ほど投資しています。
金融資産の約1割です。
毎日、一定額を買い付けていましたが、これ以上ポートに占める割合が増えても困るので追加投資をやめました。
ただし、米金利引き上げも難しくなった今、先んじて欧州圏の金利が上がることも想像できないので保有は継続します。
金利低下によるキャピタルリターンには期待していませんが、クーポン分で年間2％くらいのリターンが上がれば良いなといったところです。
ネット証券で購入すれば、購入手数料は基本的にかかりませんので、気になる方は↓より。。
Youtube広告で唐突に流れてきた”LANDNET Funding”とは！？【不動産投資型クラウドファンディング】
Youtubeで動画を見ようとしたら流れてきた広告。
いつもだったら5秒後にスキップするところ、見慣れない広告が･･･
↓↓Youtube画面のキャプチャ↓↓
「LANDNET Funding」！？
ソーシャルレンディングっぽいサービスで興味が湧いたため、検索してみました。
Youtube広告も以外と役に立っているんだなと 笑
LANDNET Funding
詳しくはHPへ！！とすると書くことが何もなくなるので少しだけ。
（HP：https://funding.landnet.co.jp/）
1万円から投資可能！やランドネットの不動産取引豊富！みたいな謳い文句が並んでいました。
そんな中一番強調されていたのは、募集ファンドが優先劣後形式「応募金額にたいして、優先出資者70％・劣後出資者30％」であるという点でした。
優先出資者は我々投資家、劣後出資者はランドネット側です。
したがって、ファンド元本が30％毀損しても投資家側の元本は戻ってくるという仕組みです。（30％までの元本減による損失を被るのは、ランドネット）
このスキームは、CREALやFantas Fundingと同様ですね。
上記通りに運営されるのであれば、一定程度の保全性があるといえるでしょう。
募集中ファンドの紹介
ファンド条件
LANDNET Funding Project 1号
- 募集金額：14,250,000円
- 予定利率（年率）：8.0％
- 運用期間：3ヵ月（2019/05/01～2019/07/31）
ファンド内容
HPより一部抜粋します。
本ファンドは鉄筋コンクリート造の区分所有建物である「リクレイシア蒲田」の1室の投資・運用を行います。
1口1万円、お一人様1口～100口の範囲で出資を募り、物件売却と入居者からの賃料収入により得た利益を原資として、投資家の皆様への分配金をお支払いします。
「リクレイシア蒲田」はJR蒲田駅・京急蒲田駅の2駅が利用可能で、JR蒲田駅3路線、京急蒲田駅2路線の計5路線が乗り入れ、東京都心や神奈川、羽田空港へのアクセスが便利な立地です。※ファンド募集ページより
物件売却がファンドのexitとなっています。
予定利回りが高めですが、運用期間は短めです。ある程度高値で売れる見込みがある物件であれば利息もたいしたことはないのでしょう。
Fantas Fandingの中古不動産ファンドに近いイメージを持ちました。
物件名も公開されていますし、契約成立前書面には家賃なども掲載されていましたので、興味があればHPへ。。
最後に
今の所、口座開設をするつもりはありません。
LANDNETに限った話ではないですが、投資推奨もしません。
（なので、記事も雑です。）
私のような投資家にとっては、新しい事業者がどんどん入ってくることは良いことです。
しかし、貸付型クラウドファンディングの投資の経験が少ない人にとっては、選択肢が増えてしまい選定に苦労する形になってしまうなと。
～～～
急に思い出されたので･･･
毎月分配・通貨選択型の投資信託なんていう一部の投資家には理解が追いつかない商品が多く組成されていました。
毎月分配や通貨選択型が悪いというわけではないです。
しっかりと理解したうえで選択したのであれば良いのですが、何が何だかわかってない人が購入していたと思います。
～～～
ソーシャルレンディング・不動産投資型クラウドファンディングと対比できないので、上の例は微妙です。
ですが、事業者リスクというものが大きくなっている現状を理解したうえで投資先事業者を吟味していただきたいと思うばかりです。
マネオマーケット系列各社で不穏な動き続出･･･まとめ！【アメリカン/ガイアファンディング、クラウドリース】
自分が投資をしていない事業者はあまり触れてこなかったのですが、maneoマーケット内でネガティブな意味合いでの動きが多くなっています。
スルーしすぎて、ポジティブ記事ばかりになるのも癪ですので取り上げてみようかと思います。
今回取り上げるのは、
- クラウドリース
- アメリカンファンディング
- ガイアファンディング
です。
引用が多くなってしまい、長い記事となっていますので興味のある事業者の内容だけでもご参考ください。
クラウドリース
以前より、クラウドリースのファンドの元本返済は全て滞っていました。
追い打ちをかけるように、2019/4/5付けでmaneoマーケット社がクラウドリースのHP上でお知らせをアップしました。
株式会社Ｃｒｏｗｄ Ｌｅａｓｅを営業者とするファンドにかかる返済金を含む資金の処理につきまして、４月４日の 17 時 00 分頃、確認を要する事項を認識したことを受け、システム上の返済処理及びそれに伴う結果反映処理を一時的に停止いたしておりましたが、再開いたしました。
上記時刻に当社が受領したＣｒｏｗｄ Ｌｅａｓｅ社の当社宛の通知において、
Ｃｒｏｗｄ Ｌｅａｓｅ社は、４月 10 日の配当期日のファンドの支払を停止する、回収に向けた業務は継続する、今後の対応を弁護士に委嘱したなどとしています。
現在、上記通知の趣旨や背景、Ｃｒｏｗｄ Ｌｅａｓｅ社の財務状況、ファンドの運用状況などを確認すべくＣｒｏｗｄ Ｌｅａｓｅ社に接触を試みておりますが、詳細を把握する立場にある役職者との接触ができておらず、有益な情報は収集できていない状況です。また、現時点において委嘱先弁護士の詳細情報につきましても明らかにされていません。
当社は、引き続き情報の収集に努めるとともに法的対応も検討いたしております。※maneoマーケット社からの連絡
内容は、maneoマーケットとクラウドリース社の連携がとれていないというものです。
maneoマーケット社は他の事業社の管理監督が全くできていないことが、ここからも容易にわかってしまいます。
あと、法的対応という単語をよく見るようになった気がします･･･
アメリカンファンディング
2019/3/26付けで、以下お知らせがHP上にアップされていました。
弊社で募集、運用を行っておりますテキサス州の案件につきまして、
貸付先事業者より委託をしております建築工事業者による工事の進捗状況が芳しくなく、
物件により工事作業が当初の建築スケジュールに比べて大幅に遅延していることが判明いたしましたため、同一業者による案件の募集をキャンセルとさせていただき、現在、状況確認を進めております。投資家の皆様におかれましては、ご心配とご迷惑をおかけしておりますことを心よりお詫び申し上げます。
アメリカンファンディング株式会社
ｍａｎｅｏマーケット株式会社
この後4/2付けで、4月満期ファンドの元本返済が延滞したとお知らせが上がっています。
https://www.americanfunding.jp/information/news?id=443
アメリカンファンディングの場合は、まだ特定のファンドが延滞しただけであり、事業者リスクが露呈しているわけではありませんが、不穏であることは確かです。
ただ、アメリカンファンディングとmaneoマーケットが連名となっている点は、他事業者と違い、連携はとれていることが窺えます。
ガイアファンディング
ここは私も投資しています。
・投資ファンド一覧
↑リンク記事で、2019年1月末時点の延滞ファンドの進捗状況をまとめています。
これ以降、記事としてまとめていませんでしたが、進捗があまりにも乏しく特筆すべきことがなかったからです。
3月に入ってからは、ガイアファンディングから1ファンド分およびマネオマーケット社から4ファンド分の経過連絡をメールで受けています。
以下少し長いですが、いくつか掲載します。
テキサスロジスティクスファンド1-10号
前回のご報告内容(2019年1月30日配信)--------
--------------
【案件概要】
案件所在地は、テキサス州ファーマーズブランチ市です。
当該案件は2018年1月に、仕入れ資金(物件購入代等)として募集いたしました。
【現状および今後の計画】
購入した倉庫のリノベーション並びにテナントの募集を進めている最中です。
テナント契約が完了した時点で、米国の投資家資金によるリファイナンスを予定しております。
返済時期については、判明次第すぐにお知らせ致します。
-------------------------------------------------ここまで
【最新状況】
現在、リノベーションは順調に進んでおります。
テナントからの問い合わせもあり、実際に交渉も進んでおります。
テナント契約が完了した時点で、米国の投資家資金によるリファイナンスを予定しており、
こちらは前回のご報告から現時点で変更はございません。※ガイアファンディング社からのメール文より
ダラスレジデンシャルコミュニティファンド1-7号
【案件概要】
案件所在地は、テキサス州ダラス市です。
当該案件は2018年2月に、仕入れ資金（土地購入代・工事費等）として募集いたしました。
【現状および今後の計画】
開発許可の審査中で、まもなく許可を取得する見込みです。
早期返済に向けて、米国の投資家資金によるリファイナンスに取り組んでおります。
返済時期については、判明次第すぐにお知らせ致します。
（ガイアファンディング社からのメール文の抜粋、ここまで）
現在、上記ガイアファンディング社からの報告内容について、投資家の皆様からお問い合わせ頂いた内容も踏まえ、当社からガイアファンディング社に対して以下内容で質問および要 望を出しております。
・「開発許可の審査中で、まもなく許可を取得する見込み」の部分について、状況が確認出来る資料の提出および説明
・「米国の投資家資金によるリファイナンスに取り組んでおります」の部分について、米国の投資家資金の調達についての具体的な説 明および現在の取組状況についての説明
当社の独自調査により、対象不動産について現在工事等は行っていないことを確認いたしました。
また、売却活動等について、インターネットを介した募集活動および対象不動産現地における募集看板の設置等は行われていないこと を確認しております。
尚、ガイアファンディング社からは対象不動産の売却活動をしているとの報告は受けておりませんので、ガイアファンディング社の報 告内容との相違はございません。
当ファンドのNote（金銭貸借に係る書類）、Deed Of Trust（担保設定に係る書類）等の資料につきましてはガイアファンディング社より提出を受けており一定の確認は出来ておりま すが、引き続き提出書類の内容について、当社の調査結果を基に裏付け確 認を進めております。 ※マネオマーケット社からのメール文より
サンフランヒルズローンファンド1-15号
【案件概要】
案件所在地は、カリフォルニア州サンフランシスコ、テレグラフ地区。
サンフランシスコ湾そしてその対岸を眺望できる丘の上に位置しています。
当該案件は2017年11月に、仕入れ資金（リファイナンス・工事費等）として募集いたしました。
【現状および今後の計画】
開発許可の審査中です。開発許可の取得後に、許可取得済み物件として開発業者に販売もしくは、このまま開発を続け、物件完成後に売却、返済を見込んでいます。 返済時期については、判明次第すぐにお知らせ致します。
（ガイアファンディング社からのメール文の抜粋、ここまで）
現在、上記ガイアファンディング社からの報告内容について、投資家の皆様からお問い合わせ頂いた内容も踏まえ、当社からガイアファンディング社に対して以下内容で要望を出して おります。
・当ファンドの募集時においては、「工事申請許可は済んでおり、これから全面改築を行うところ」と説明がされていたが、配信メールでは「開発許可の審査中」との内容であった。許認可に ついての言葉の定義が曖昧であり、誤解を生じる文面でもある為、許認可にかかわる言葉の定義を行い、現状についてわかる資料を提 出の上、詳細な説明を求める
・「許可取得済み物件として開発業者に販売もしくは、このまま開発を続け、物件完成後に売却、返済を見込んでいます」の部分につ いて、許可取得済み物件としての売却活動についての見通しの説明
・「このまま開発を続け」とあるが、仮に物件完成後に売却となった場合の返済に至るまでの期間の説明 当ファンドに係るNote（金銭貸借に係る書類）、Deed Of Trust（担保設定に係る書類）等の資料につきましてはガイアファンディング社より提出を受けており、
引き続き提出書類の内容について、当社の調査結果を基に裏付け確認を進めております。
また、ガイアファンディング社に対する個別のファンド毎の具体的な償還および分配計画の回答を要求している件につきましては、引 き続き要請をしてまいります。 ※マネオマーケット社からのメール文より
- ガイアファンディングから連絡が来た案件は、一応進捗しているから投資家側にガイア社から連絡が来ている。（大して進捗無いけど･･･）
- マネオマーケット社から連絡の来ている案件は、案件としての進捗がないためガイア社から連絡は来ない。一方、マネオマーケット社からしたら、仕事しているアピールをしないといけないので、仕方なく連絡した。
穿った見方ですが、このように思えてしまいます。
maneo本体やグリーンインフラレンディングは登録者数・貸付金額も多く、話題になっており監視の目が強い様な気がします。
一方で、ガイアファンディングは上記2社と比較したら小規模ですし、各メディアからのバッシングも緩く感じます。さらに、maneoと違ってソーシャルレンディング事業を継続するつもりもないので投資家をないがしろにしても支障なし、と考えているかもしれない（邪推）。。
そんなこともあり、グリーンインフラレンディング以上に返済には時間がかかるし、返済額も厳しい物になるのではと予想しています。
最後に
上で紹介した内、投資しているのはガイアファンディングだけです。
別営業者であろうとも、同じマネオマーケット内で延滞が起こるのは精神衛生上良くないです。
ソーシャルレンディングの評判が落ちるという点でも、マイナスです。
マネオには再起を図るためにも、しっかりと各営業者との連携・回収作業を行っていただきたいです。
maneo(マネオ)でまた延滞案件が発生･･･【期失・遅延】
2019/4/2、京都府京都市（募集額：1.7億円）と埼玉県新座市（募集額：1.6億円）の不動産担保ローンで支払いの延滞が発生したことがHPにて公開されました。
そのうちの新座市のファンドに投資しており、再び被弾してしまいました。
maneoでは3件目になります。
内容を確認していきます。
ファンド内容
ファンド名：【事業者C社向け】埼玉県新座市エリア 不動産担保付きローンへの投資
担保は埼玉県新座市の土地です。
↓にスキーム図を掲載します。
本ファンドも事業者C（maneoの関連会社である株式会社リクレ）を借り手においたスキームです。
また、このファンドの担当者はリクレ社の代表取締役と思われます。
（2019/6/23追記：リクレ社の代表取締役は代わったため、現在は異なります。）
延滞について
マネオのHPでも公開されていますが、投資対象者にはメールで連絡が来ました。
これ以降の経過報告は、メールのみでの連絡になると思われます。
延滞発表コメント
以下は、2019/4/2に受領したメール内容です。「延滞発生のご報告」
２．経過
2018年1月に事業者C社が事業者EGに対して160,000,000円の事業資金融資を行うため、「ｍａｎｅｏ」では159 ,997,023円のファンド募集をし、そのファンド募集資金を 事業者C社に融資いたしました。
その保全策として、事業者C社は、事業者EGの事業協力者（以下、「担保提供者」という）が担保提供をした埼玉県新座市の土地建 物（以下、「対象不動産」という）に対して根抵当権を設定し、当社は当該根抵当権に質権を設定いたしました。
事業者EGは不動産事業、ならびに不動産コンサルタント業務を行っております。
事業者EGは対象不動産と隣地とを一体化することで付加価値を向上させる事業プランを作成し、担保提供者はその事業プランに基づ き大手住宅施工会社と売買契約を締結できる状況を整備しておりま した。
しかしながら、担保提供者の前所有者より対象不動産に処分禁止の登記をされたことにより、現時点では、 売買決済が成就できておりません。
この状況を打開すべく、事業者EGと担保提供者との共同で、前所有者と和解に向けた交渉を行う一方で、担保提供者は新たに自らの 保有不動産を担保供与し、別金融機関からの資金調達による一括返済を試みてまいりました。 しかしながら、期限の到来までにその審査の結論が得られておらず 、延滞として取り扱うに至りました。
３．回収の見込み
当社及び事業者C社は、債権回収の方法として、以下のような対応を想定しております。
（１）事業者EGの金融機関からの資金調達による返済
（２）事業者EGの不動産売却による返済
（３）競売による回収
（１）につきましては、担保提供者は引き続き別金融機関からの資金調達に向け対応中です。4月中旬に再度金融機関との面談を予定 していると報告を受けております。
この状況について、現時点では確たる結論が得られておりませんが、最終承認が下りるとなれば借り換えによる一括弁済を見込んでお ります。
（２）につきましては、「２．経過」に記載の前所有者との和解が成立し、処分禁止の登記が抹消されれば、不動産取引の決済代金に よる返済が見込めます。
（３）につきましては、回収に至るまでの期間は長期になりますが、上記（１）の進捗状況を踏まえ、その状況に応じて即時に申し立 てができるよう準備を進めております。
このファンドの募集ページには、担保は事業者EGの関係会社から提供される土地・建物と記載があります。
一方、このメールでは事業協力者となっています。
どうもニュアンスが違う（グループ会社なのか、ただこの事業で協力しているだけなのか）気がしており、ひっかかります。
”担保提供者の前所有者より対象不動産に処分禁止の登記をされたことにより”の部分は疑問点がいくつも浮かびます。
- ”処分禁止の登記をされた”とあるが、前所有者がまだ所有していることになっているor主張しているからこそこのようなことが起きるのではないか？そうでなければ、前所有者がそんな行動はとれないでしょう。和解に向けた交渉をしているという記載を見るに分が悪そうなのですが･･･
- 処分禁止の登記？？なるものをされたのはいつなのか？、事業者EGおよびC（クラレ）はいつ認識したのか？この点が記載されていない報告など、報告の体をなしていないです。
これらは、ダメ元で問い合わせしてみようと思います。
折角ブログ運営していることですし。
回収見込み
回収の見込みとして3パターン想定しているとあります。
「（１）事業者EGの金融機関からの資金調達による返済」に関しては、期待していません。1年前にmaneoで高金利で募集した事業で、今更、別の金融機関で融資が引っ張ってこれるとは思えないです。事態も悪い方向に進んでいるでしょうし。
（３）に関しても、担保の前所有者との和解が必要でしょう。もしくは、担保物件・土地の所有権をはっきりさせる。
【maneo(マネオ)】期失・遅延案件の途中経過！株式会社リクレの見立てはどうなっているのか？？
【maneo(マネオ)】期失・遅延案件の債権回収報告！レオパレス絡みで事態収拾は長期化！？
↑リンクで紹介しているファンドも事業者C（クラレ）が見つけてきた融資先での延滞案件ですが、クラレ側からの働きかけは引き続き、強く行っていただきたいと思います。
最後に
このファンドへは10万円ほど投資しています。
このファンドへの投資理由は「埼玉県新座市」という土地に思い入れがあったからです･･･
今となっては考えられないですね。
不動産に関する知識は浅いですが、期失案件の続出やブログでファンド情報をまとめるようになって以降、何かしら納得したうえで投資するようになっている気がします。
良い傾向だと信じて、当ブログでいろいろ取り上げていこうと思います。
勿論、当該案件の進捗に関しても、こちらで報告させていただきます。
【Funds】明豊エンタープライズの１号案件！世田谷区MIJASファンドを分析
先日、「フィル・パーク東京スカイツリーリバーサイドファンド」にて、たった2分弱で1億円集めきったFundsより新案件の募集が予告されました。
「世田谷区MIJASファンド#1」です。
2019/2末にクラウドポートは明豊エンタープライズと業務提携契約を締結しましたが、その第１号案件となります。
こちらも投資したいと思えるファンドでしたので、紹介します。
ファンド条件
- 予定利回り：5.0%
- 期間：約9ヶ月
- 貸付総額：79,200,000円
- 配当：満期一括
- 担保：無し
- 保証：無し
- 募集開始：2019/4/3 18:00～
従来ファンドとは、配当が満期一括払いになっている点が異なります。
予定利回りは、Fundsのアパートファンド「台東区XEBECファンド」と同水準です。
ファンドの中身
ファンド内容
明豊エンタープライズ社の個人向け投資物件として展開されるミハスシリーズの新物件、「ミハス 奥沢」の取得費（建築費等）として資金募集されます。
明豊プロパティーズのHPで当該物件の賃貸募集内容が確認できます。
家賃は20㎡の部屋が8万円強、45㎡の部屋が15万円ほどでした。
（東急目黒線「奥沢」駅より徒歩7分、東急東横線「田園調布駅」より徒歩9分）
奥沢の物件は4月下旬完成予定とのことで、FundsのHPには同シリーズの別物件が紹介されています。
「2018年10月時点での稼働率は97.0%と高水準です。」というストロングポイントや、別物件の写真（下画像）等です。
前案件同様におしゃれな感じがして、私とは無縁感がすごいです。。
ファンドの仕組み
Fundsの仕組みで一番重要なのは、やはりファンドの仕組みでしょう。
当案件は、Fundsの一般的な不動産型ファンドと同じ仕組みになっています。
不動産事業（MIJAS 奥沢）で資金回収に失敗しても、借り手企業である「株式会社明豊エンタープライズ社」がデフォルトしない限り、元本は欠損しません。
余談ですが、、
前回募集のあったフィル・パークファンドでは、借り手企業が2018年10月に設立された会社であり、おそらく、その案件のために設立されたものでした（売上高も2018/12時点で0でした）。
「借り手がデフォルトしなければ元本欠損しない」というFundsの仕組みでは全く訴求力がありませんでしたので、別会社（関連会社）の保証がついていたと予測されます。
では、今回はどうでしょうか。
借り手である「明豊エンタープライズ社」がこの事業の親会社にあたります。
投資家サイドからすれば、不動産事業の親会社が運用期間中にデフォルトしなければ元本が毀損しないというスキームは前回同様であり、非常にフェーバーです。
Funds案件の仕組み上、借り手が誰になるのかでファンドの安全性が大きく変化します。
安全性の担保が不十分だと判断すれば外側から保証を付け（前回）、十分であれば通常スキームで挑む（今回）といった形で柔軟に対応しており、好感が持てます。
明豊エンタープライズ社
明豊エンタープライズの財務諸表はFundsのHPから閲覧することができます。
あまり財務諸表を読む機会がなく、見るべきポイント等もよくわかっていない私からしても非常に特徴的です。
平成30年度（7月決算）から別の会社なのではないかと言うくらいに変わっています。
- 売上高：約145億円（対前年比：93％増）
- 営業利益：約27億円（対前年比：306％増）
- 経常利益：約26億円（対前年比：389％増）
書いてて間違ってるんじゃないかと。。間違えていたら、ご指摘ください。
また、財務指標を読んでいただくと、MIJAS事業がこの会社の核となっている（or核としたい）ことがわかります。
特に利益率の急上昇は、この事業によるところが大きいと思います。
財務諸表を読むことのできる方は、是非読んでみてください。
最後に
過去数年間を見ても、明豊エンタープライズ社は着実に利益を出していることからも、ここから9ヶ月でどうこうなるリスクは低いと考え、当案件にも投資したいと考えています。
↑はあくまでも、私個人の考えです。
別事業者からの相次ぐ償還で投資先がないという背景も、投資を後押ししているのですが･･･
本質とはそれますが、クリック合戦も予想されますので、4/3 18:00～、忘れないようにしたいと思います。
↓↓FundsのHPはこちらから↓↓
SBIソーシャルレンディングから利率変更でファンド再募集。SBISLメガソーラーブリリアントローンファンド2号
先日紹介した、「SBISLメガソーラーブリリアントローンファンド（愛称：かがやき）」
資金の集まりが悪く、条件を変更して再募集の告知がありました。
前回ファンドは私も見送りましたが、今回の条件であれば投資しようと考えています。
ファンド内容
ファンドコンセプト
ファンドのコンセプト詳細は前回記載した記事にまとめております。↓↓
SBIソーシャルレンディングから新シリーズファンド募集、比較対象はインフラファンド！？
ここでも簡単に紹介します。
既存の太陽光発電開発ファンド（かけはしシリーズ）の借り換え案件です。
すでに開発が終了した稼働済み太陽光発電所が対象となります。
従って、開発案件よりも利率は下がります。（途中で開発がポシャる･･･というリスクが無い）
本ファンドの肝は、運営中の発電所につき、想定している金額で売却orさらなる低金利で借り換えができるかどうかです。
前回からの変更点
ファンド条件（変更部分を赤字にしています。）
- 予定年間利回り：3.0％ ⇒ 5.5％
- 運用期間：約12カ月（2019年3月下旬～2020年3月末日）
⇒約10ヶ月（2019年4月中旬～2020年2月中旬） - 募集額 7億5,000万円
- 担保評価総額 8億円
利率は2.5％上昇、運用終了日も1.5ヶ月ほど前倒しとなっています。
前回紹介した記事で、2～3％くらい利率上がらないかなという願望混じりのコメントをしましたが、ちょうどその水準になっています。
また、借り換え元案件である「SBISLメガソーラーブリッジローンファンド11号」は2019年4月末で運用期間が終了します。
このファンドの分配を行うためには、このタイミングでの募集はリミットぎりぎりでしょうか。
資金をどこからも集めきれないまま、4月末を迎えれば、「既存ファンドの利率7.0％+遅延による上乗せ金利」分を支払うことになってしまいますからね･･･
このような事情もあり、利率を一気に2.5%も上げたりしたのかなとも思いました。
売電収入
売電収入も再掲されていました。数値に変更はありませんでした。
担保総額8億円を資産規模とすると、売電収入は年率で10％程度です。
SBISLの手数料（年率0.5％）、諸経費や売電収入の下振れリスク等も勘案すると、事業者（借り手）のファンド運用期間中の手取りは薄そうです。
1年後に、高値での売却or低利率での借り換えができないと美味しくないでしょう。
インフラファンドとの比較
上場インフラファンドの表面的な利回りと比較するのは、いろいろ間違えていそうですが、現状は6～7％程度です。
これらと比較しても、見劣りしない水準まで利率が上がっているので、投資家が集まりそうな気がしています。
（当該案件の利率は5.5％となっていますが、運用中に5.5％乗るのであって、運用待機中や終了後の一定期間は利率が乗らない点にもご注意ください。）
勿論、利回りだけでなく、流動性リスク（インフラファンドに軍配）や価格変動リスク（ソーシャルレンディングに軍配）など様々な観点からの視点も重要ですが。
最後に
SBISLは信頼に足る事業者と判断している一方、投資額を増やすことがなかなかできないので良い機会だと思っています。
GILからの償還金もあるので、その資金はこっちに回しても良いかなとの思いもあります。
これからも様々なファンドシリーズが出てくることを期待しています。
【投資記録】2019年3月の資産運用結果 ~ソーシャルレンディング＆投資信託~
2019年3月の運用記録です。
投資利益は128,000円となりました。
今月は内外株式市場は横ばいでしたが、インフラファンドやカバードボンドなど分散投資先がリターンドライバーとなってくれました。
分散効果が上手く出ており、非常に満足しています。
内訳を紹介します。
＞＞先月分はこちら
ソーシャルレンディング
今月もニュースに絶えませんでした。
貸付先匿名化の義務が無くなったり、GILの分配のお知らせだったり。
事業者の人気も二分化してきていますね。
SBISL、Funds、FANTAS funding、CREALなどは投資することさえ難しい状況。
一方のmaneoは、ここ1年くらい継続して募集しているパチンコ案件の資金の集まりが悪く、年利12％超え（第二順位）で再募集していました。
さて、投資結果は以下になります。
※投資金額：各事業者に預けている金額であり、運用されている金額ではありません。
※印で記載したとおり、事業者口座に預託金としておいてある金額全てを投資金額としてまとめています。
実際には、maneoとLCレンディングで運用されている額は図の半分程度です。
引き出す際の手数料がかかるので、少額引き出すことをためらっています。
あと、GILから4/1付で資金が戻ってくれば、図の数字をようやく更新できます。笑
投資益は1.3万円ほどでした。
投信・インフラファンド
下キャプチャ画像は保有証券の管理画面（SBI証券）です。
■2019/3/1時点
■2019/3/29時点
今月の株式市場は内外ともに、乱高下があった結果、前月末水準とほぼ同じような位置で終わりました。
一方でインフラファンドは各銘柄で上昇しました。
この寄与がとても大きく、含み益も大きく拡大しました。
理屈上では金利が落ちれば価格上昇要因になるとは思いますが、何が引き金になっているのかはよくわかりません。。
配当を長期安定的にもらうために保有しているものですので、配当金以上に価格が落ちなければそれで良いです。
※yahoo financeより。私が保有している2銘柄です。
今月が分配のファンドは無し、売却も一切していません。
従って、投資利益は含み益上昇分の11.5万円となりました。
テーマ投資
詳しくは下記事で運用実績をまとめています。
今月のリターン実績は、-0.10％で、残高は7.3万円です。
FOLIO（フォリオ）でテーマ投資を始めました！運用実績を公開！
まとめ
- ソーシャルレンディングへの投資残高：494万円
- 投信・インフラファンドへの投資残高：573万円
- テーマ投資残高：7.3万円
- 今月の投資利益：12.8万円
前月は株式市場の上昇により利益が出ていましたが、今月はインフラファンドとカバードボンドが上昇し資産残高も増えました。
上手く収益源泉が分散できているのかな？といった具合です。
資産運用結果の公開という、雑記のような内容で恐縮ですが、この辺で。。
